Warum Immobilien seit Jahrzehnten als sicheres Investment gelten
Ob die Großeltern ihr Häuschen in der Vorstadt hatten oder junge Menschen heute von passivem Einkommen träumen – Immobilien gelten vielen als eine der stabilsten Geldanlagen überhaupt. Sie versprechen Wertbeständigkeit, Mieteinnahmen und Altersvorsorge in einem. Doch das Jahr 2025 stellt neue Fragen: Steigende Zinsen, hohe Kaufpreise und strengere Vorschriften machen den Einstieg schwieriger. Ist es trotzdem sinnvoll, 2025 in Immobilien zu investieren? Und worauf müssen Einsteiger achten?
In diesem Artikel liefern wir dir eine umfassende Einführung in das Thema Immobilien als Geldanlage – mit klaren Vorteilen, ehrlichen Risiken und einer Einschätzung zur aktuellen Marktlage.
Was bedeutet „Immobilien als Geldanlage“ überhaupt?
Der Begriff meint, dass man Geld nicht auf ein Sparbuch legt oder in Aktien steckt, sondern in Sachwerte wie Wohnungen, Häuser oder Gewerbeimmobilien investiert. Das kann auf zwei Wegen geschehen:
Direktanlage: Du kaufst eine Immobilie, vermietest sie und profitierst von Mieteinnahmen und möglichem Wertzuwachs.
Indirekte Anlage: Du investierst über REITs (börsennotierte Immobiliengesellschaften), Immobilienfonds oder Crowdinvesting in Immobilienprojekte – ohne selbst Eigentümer zu sein.
Dieser Artikel konzentriert sich auf die Direktanlage, also auf den klassischen Kauf und die Vermietung einer Immobilie.
Warum überhaupt in Immobilien investieren?
Hier sind die wichtigsten Gründe, warum Immobilien gerade für langfristig orientierte Anleger attraktiv sind:
1. Wertstabilität und Inflationsschutz
Immobilien gelten als inflationssicher. Das heißt: Wenn die Preise allgemein steigen, steigen auch Mieten und Immobilienwerte. So bleibt deine Investition real gesehen stabil – oder gewinnt sogar an Wert.
2. Regelmäßige Mieteinnahmen
Ein großer Vorteil gegenüber Aktien oder Gold: Du erhältst monatlich Mieteinnahmen, die – je nach Lage und Zustand der Immobilie – eine attraktive Rendite bringen können.
3. Hebeleffekt durch Fremdkapital
Im Gegensatz zu vielen anderen Anlageformen kannst du Immobilien fremdfinanzieren. Mit z. B. 50.000 € Eigenkapital kannst du eine Immobilie für 200.000 € kaufen – der Rest wird über einen Kredit gestemmt. Dadurch hebelst du deine Rendite, wenn alles gut läuft.
4. Steuervorteile für Vermieter
Abschreibungen (AfA), Kreditzinsen, Maklerkosten, Reparaturen – vieles kannst du steuerlich geltend machen. Das verbessert deine Nettorendite spürbar.
5. Langfristiger Vermögensaufbau
Eine schuldenfreie Immobilie kann dir ab dem Rentenalter ein zusätzliches Einkommen verschaffen – oder du verkaufst sie mit Gewinn.
Aber: Immobilien sind kein Selbstläufer
Wie bei jeder Geldanlage gibt es auch bei Immobilien klare Risiken und Herausforderungen:
1. Hohe Einstiegshürde
Zwischen Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und möglicher Renovierung brauchst du schnell 30–50 % mehr als nur den Kaufpreis auf dem Konto. Ohne Eigenkapital wird’s schwer.
2. Zinsentwicklung
2025 liegen die Bauzinsen zwar leicht unter dem Vorjahr, sind aber noch immer deutlich höher als vor 2022. Das kann deine monatliche Kreditbelastung stark beeinflussen – und damit deine Rendite schmälern.
3. Verwaltungsaufwand
Vermieter zu sein heißt: Kommunikation mit Mietern, Handwerker organisieren, Rücklagen bilden, Nebenkosten abrechnen. Wer sich das nicht zutraut, muss einen Verwalter bezahlen – was wiederum die Rendite schmälert.
4. Marktrisiken und Standortwahl
Nicht jeder Standort ist zukunftssicher. Wer in schrumpfenden Regionen kauft oder in energetisch sanierungsbedürftige Gebäude investiert, riskiert Verluste.
Wie sieht der Immobilienmarkt 2025 aus?
Die Jahre 2022 bis 2024 haben den Immobilienmarkt durchgeschüttelt. Nach Jahrzehnten des Booms folgte eine spürbare Abkühlung: Zinsen rauf, Preise runter – zumindest in manchen Regionen.
Aktuelle Trends:
Stagnierende Preise in B-Lagen: In mittelgroßen Städten oder Randgebieten geben die Preise nach. Dort finden Einsteiger aktuell interessante Gelegenheiten.
Hohe Nachfrage in Ballungszentren: Wohnraum in Städten wie München, Berlin oder Hamburg bleibt knapp – und teuer.
Energieeffizienz im Fokus: Neubauten oder sanierte Altbauten mit guter Energiebilanz sind gefragter denn je. Die Finanzierung älterer Gebäude wird schwieriger.
Einsteiger sollten 2025 also besonders gut hinschauen – denn nicht jede Immobilie ist automatisch ein gutes Investment.
So prüfst du, ob sich eine Immobilie lohnt
Ein zentrales Instrument ist die Mietrendite. Damit kannst du grob abschätzen, ob sich die Investition rentiert.
➤ Bruttomietrendite berechnen:
Mietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel:
Wohnung kostet 220.000 €
Monatskaltmiete: 850 €
Jahresmiete: 10.200 €
(10.200 / 220.000) × 100 = 4,64 % Bruttorendite
Als grober Richtwert gilt:
> 4 % Bruttorendite = potenziell interessant
< 3 % = nur bei starkem Wertsteigerungspotenzial sinnvoll
Natürlich musst du noch Instandhaltung, Verwaltung, Steuern und Zinsen einrechnen. Dafür nutzt du am besten eine detaillierte Excel-Vorlage oder Tools wie Immoprentice, ImmoWert oder Sprengnetter.
Für wen lohnt sich eine Immobilieninvestition 2025?
Nicht jeder sollte sofort zur Bank rennen und einen Kredit aufnehmen. Immobilien eignen sich besonders für Menschen, die:
mindestens 20–30 % Eigenkapital mitbringen,
eine langfristige Perspektive (10–20 Jahre) haben,
bereit sind, sich mit Verwaltung und Mietern zu beschäftigen,
Rücklagen für Reparaturen oder Leerstände bilden können.
Du bist dir nicht sicher, ob du die Voraussetzungen erfüllst? Dann starte lieber klein – zum Beispiel mit einem REIT oder Crowdinvesting (mehr dazu im dritten Teil unserer Serie).
Häufige Fehler von Einsteigern – und wie du sie vermeidest
Zu teuer eingekauft
Vergleiche immer mehrere Objekte, lass ein Wertgutachten machen und kaufe nicht aus „Bauchgefühl“.
Lage unterschätzt
Die richtige Lage ist entscheidender als die Optik. Eine schlichte Wohnung in Uni-Nähe bringt oft mehr Rendite als ein Loft am Stadtrand.
Kosten unterschätzt
Nebenkosten, Hausgeld, Reparaturen – viele vergessen diese Posten bei der Kalkulation.
Finanzierungsdauer zu kurz gewählt
Lange Laufzeiten bringen zwar mehr Zinsen, aber dafür planbare Raten. Kurzläufer können zur Schuldenfalle werden, wenn Anschlusszinsen steigen.
Fazit: Immobilien bleiben ein Klassiker – aber nicht ohne Vorbereitung
Immobilien sind keine einfache Geldanlage, aber sie können sich auch 2025 noch lohnen – wenn du klug kalkulierst, langfristig denkst und nicht auf schnelle Gewinne hoffst.
Sie eignen sich besonders für Menschen mit solidem finanziellen Fundament, Geduld und einem Faible für Planung. Wer das mitbringt, baut mit Immobilien ein Stück Altersvorsorge – und ein stabiles Standbein für die Zukunft.
Ausblick: So gelingt der Einstieg
Im zweiten Teil unserer Serie zeigen wir dir:
„Eigentumswohnung kaufen und vermieten – so gelingt der Einstieg“
Darin erfährst du Schritt für Schritt:
Wie du den richtigen Standort findest
Wie du Finanzierung und Zinsen clever nutzt
Worauf es bei der Mietrendite wirklich ankommt
