Immobilien als Geldanlage bleiben auch im Jahr 2025 beliebt – vor allem in Form einer vermieteten Eigentumswohnung. Die Kombination aus monatlichen Einnahmen, langfristigem Vermögensaufbau und Inflationsschutz macht diese Anlageform besonders für Einsteiger attraktiv.
Doch mit höheren Zinsen, strengeren energetischen Vorgaben und schwankenden Immobilienpreisen stellt sich die Frage: Lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung noch? Und wenn ja – wie gelingt der Einstieg erfolgreich?
In diesem Artikel zeigen wir dir Schritt für Schritt, worauf du achten musst, wenn du 2025 eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten willst – inklusive Standortwahl, Finanzierung, Mietrendite, Steuer und typischer Fehler.
Warum eine vermietete Eigentumswohnung?
Viele Anleger suchen nach einer sicheren, greifbaren Alternative zu Aktien oder ETFs – und werden bei Immobilien als Kapitalanlage fündig. Die Vorteile im Überblick:
- Stabile Einnahmen durch Miete
- Sachwert mit Inflationsschutz
- Langfristiger Vermögensaufbau
- Steuerliche Vorteile für Vermieter
- Fremdfinanzierung möglich – du nutzt den sogenannten Hebeleffekt
Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit wirkt eine vermietete Eigentumswohnung wie ein Anker – vorausgesetzt, die Immobilie wurde sorgfältig ausgewählt und klug finanziert.
1. Standort: Der Schlüssel zur Rendite
Bei Immobilien zählt eine Regel besonders: „Lage, Lage, Lage“. Die richtige Stadt oder Nachbarschaft entscheidet darüber, wie gut sich deine Wohnung vermieten lässt – und ob dein Objekt an Wert gewinnt.
Worauf du 2025 achten solltest:
Attraktive Mietmärkte: Städte mit wachsender Bevölkerung, Universitäten, guter Infrastruktur
Stabile Nachfrage: Nähe zu ÖPNV, Arbeitgebern, Einkaufsmöglichkeiten
Zukunftsfähige Regionen: Achte auf wirtschaftliche Entwicklung, geplante Bauprojekte, Klimarisiken
Vermeide schrumpfende Städte: Niedrige Preise bedeuten oft auch geringe Nachfrage
🔍 Tipp: Nutze Portale wie Immobilienscout24, Capital-Immobilienkompass oder das Wohnatlas-Ranking der Postbank für Standortanalysen.
2. Die passende Wohnung finden: Kriterien für Kapitalanleger
Nicht jede Wohnung eignet sich als Kapitalanlage. Entscheidend sind:
- Größe: 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen sind leichter vermietbar
- Ausstattung: Balkon, Aufzug, Keller oder ein Stellplatz erhöhen die Attraktivität
- Baujahr & Energieeffizienz: Ab 1990 gebaute oder modernisierte Objekte sind meist besser gedämmt
- Hausgeld & Rücklagen: Prüfe die Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Mieterstruktur: Besteht ein Mietvertrag? Ist die Miete marktüblich?
Achtung: Bei Wohnungen mit altem Mietvertrag kann die Miete unter dem aktuellen Marktniveau liegen – das senkt deine Anfangsrendite.
3. Finanzierung: Immobilie richtig finanzieren 2025
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, kommt um die Frage der Finanzierung nicht herum. Seit dem Zinsanstieg ab 2022 ist eine solide Planung wichtiger denn je.
So kalkulierst du richtig:
- Eigenkapital: Mindestens 20–30 % vom Kaufpreis + Kaufnebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer)
- Zinsbindung: 10–15 Jahre bieten Sicherheit gegen steigende Zinsen
- Tilgung: 2–3 % pro Jahr – damit schulst du zügig zurück
- Puffer einplanen: Für Renovierungen, Mietausfälle oder Sonderumlagen
Beispiel:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Kaufnebenkosten: ca. 12–15 % = 32.500–37.500 €
- Finanzierungssumme: z. B. 200.000 € zu 3,5 % Zins und 2,5 % Tilgung
Tools wie Interhyp, Dr. Klein oder Baufi24 helfen dir beim Vergleich verschiedener Angebote.
4. Mietrendite berechnen – lohnt sich dein Investment?
Die Mietrendite zeigt dir, wie rentabel deine Immobilie ist. Du unterscheidest:
Bruttomietrendite:
Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Beispiel:
- Kaufpreis: 220.000 €
- Monatsmiete: 850 €
- Jahresmiete: 10.200 €
→ Bruttorendite: (10.200 / 220.000) × 100 = 4,64 %
Nettomietrendite:
Einnahmen – Kosten / Kaufpreis × 100
Typische laufende Kosten:
- nicht umlagefähiges Hausgeld
- Verwaltungskosten
- Rücklagen für Instandhaltung
- Kreditzinsen
- evtl. Leerstand
Richtwert:
- > 4 % Bruttorendite: gut
- < 3 %: nur mit hohem Wertsteigerungspotenzial sinnvoll
5. Selbst vermieten oder Hausverwaltung beauftragen?
Selbstverwaltung:
+ spart Geld
+ Du hast alles im Blick
– Zeitaufwendig, v. a. bei Problemen
Hausverwaltung:
Pro: Entlastung bei Nebenkosten, Instandhaltung, Mieterkommunikation
Con: ca. 25–35 € monatlich pro Wohnung
Gerade Berufstätige oder Investoren mit weiter entferntem Objekt profitieren von einem Profi-Verwalter.
6. Steuerliche Vorteile für Vermieter
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, kann viele Kosten steuerlich absetzen:
- Zinsen auf Immobilienkredite
- Abschreibungen (AfA): 2 % pro Jahr (bei Baujahr ab 1925)
- Verwaltungskosten
- Reparaturen, Fahrtkosten, Inserate
Die Einnahmen gehören in die Anlage V deiner Steuererklärung.
Tipp: Ein Steuerberater mit Immobilien-Erfahrung lohnt sich – besonders im ersten Jahr.
7. Häufige Fehler von Einsteigern – und wie du sie vermeidest
Zu teuer gekauft: Vergleiche ähnliche Objekte, hole ein Wertgutachten ein
Lage falsch eingeschätzt: Der schönste Neubau bringt nichts, wenn niemand dort wohnen will
Hausgeld unterschätzt: Nicht alle Kosten sind auf den Mieter umlegbar
Finanzierungsdauer zu knapp kalkuliert: Anschlussfinanzierung könnte teuer werden
Leerstand nicht eingeplant: Immer mit 1–2 Monaten Mietausfall pro Jahr rechnen
8. Realistische Beispielrechnung
Beispiel-Investment 2025:
- Wohnung in Leipzig, 55 m², 2 Zimmer
- Kaufpreis: 190.000 €
- Miete: 740 € kalt / Monat
- Hausgeld: 220 € (davon 50 € nicht umlagefähig)
- Kredit: 150.000 € zu 3,8 % Zins, 2,5 % Tilgung
à Jahresmiete: 8.880 €
Kosten (Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen, Zinsen): ca. 6.200 €
→ Nettoertrag: 2.680 €
→ Nettorendite: 1,41 %
Fazit: solide, aber kein Selbstläufer – dafür Vermögensaufbau durch Tilgung.
Fazit: Eigentumswohnung kaufen und vermieten – mit Planung zur erfolgreichen Anlage
Wer 2025 eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen will, sollte nichts überstürzen. Mit der richtigen Vorbereitung, einer konservativen Kalkulation und einem langfristigen Horizont bleibt die Direktanlage in Immobilien eine der stabilsten Formen der Geldanlage.
- Eine gute Lage, realistische Renditeerwartungen und solide Finanzierung sind entscheidend
- Vermietung bringt laufende Einnahmen und Steuervorteile
- Immobilieneigentum schafft Altersvorsorge und Unabhängigkeit
Ausblick: Indirekt in Immobilien investieren
Im nächsten Teil unserer Serie erfährst du:
- Wie du mit REITs, Immobilienfonds oder Crowdinvesting in Immobilien investierst
- Welche Plattformen sich für Einsteiger eignen
- Wie sich Chancen und Risiken unterscheiden
