Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele Menschen der klassische Weg in die Immobilienanlage. Doch nicht jeder hat das nötige Eigenkapital oder möchte sich mit Mietern, Hausgeld und Reparaturen beschäftigen. Die gute Nachricht: Du kannst auch indirekt in Immobilien investieren – ganz ohne eigenes Haus oder Wohnung. 2025 gibt es dafür mehr Möglichkeiten denn je. In diesem dritten Teil unserer Serie erklären wir dir ausführlich, wie REITs, Immobilienfonds und Crowdinvesting funktionieren, welche Chancen sie bieten und worauf du achten solltest.
Was bedeutet „indirekt in Immobilien investieren“?
Wenn du indirekt investierst, wirst du nicht selbst Eigentümer einer Immobilie. Stattdessen beteiligst du dich finanziell an Immobilienprojekten oder Immobiliengesellschaften – und profitierst von deren Erträgen, z. B. in Form von Dividenden, Zinsen oder Wertsteigerungen. Das macht diese Anlageform besonders attraktiv für Menschen, die flexibel bleiben, kleine Summen investieren oder einfach weniger Aufwand haben möchten.
Die wichtigsten Möglichkeiten sind:
- börsengehandelte Immobiliengesellschaften, sogenannte REITs,
- offene und geschlossene Immobilienfonds,
- sowie Crowdinvesting über digitale Plattformen.
Alle drei Varianten unterscheiden sich in Bezug auf Risiko, Renditechance und Liquidität – also wie schnell du an dein Geld wieder herankommst.
REITs – Immobilien an der Börse
Die Abkürzung REIT steht für „Real Estate Investment Trust“. Dabei handelt es sich um börsennotierte Immobiliengesellschaften, die in der Regel große Immobilienportfolios verwalten: Wohnanlagen, Bürotürme, Einkaufszentren oder Logistikparks. Als Anleger kaufst du Anteile an diesen Unternehmen – ähnlich wie bei Aktien oder ETFs.
Das Besondere an REITs ist, dass sie den Großteil ihrer Gewinne – oft rund 90 % – als Dividenden an die Aktionäre ausschütten müssen. Dadurch bieten REITs häufig attraktive jährliche Erträge. Viele investieren international, was dir Zugang zu globalen Immobilienmärkten verschafft, ohne dass du je ein Gebäude betreten musst.
Beispiele für bekannte REITs sind die deutsche Vonovia, die auf Wohnimmobilien spezialisiert ist, oder der amerikanische Anbieter Realty Income, der sogar monatlich Dividenden ausschüttet.
REITs lassen sich ganz einfach über Online-Broker kaufen, oft schon ab wenigen Euro. Sie eignen sich deshalb besonders gut als Einstieg für Anleger, die Immobilienanteile ins Depot holen wollen, ohne viel Kapital zu binden oder sich mit Einzelobjekten beschäftigen zu müssen.
Immobilienfonds – breit gestreut investieren
Immobilienfonds sind eine weitere klassische Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne selbst Eigentum zu erwerben. Hier unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Fonds.
Offene Immobilienfonds investieren das Kapital vieler Anleger in einen breit gestreuten Immobilienmix – meist Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser, Hotels oder Einkaufszentren. Du kaufst Anteile am Fonds und erhältst je nach Wertentwicklung Ausschüttungen. Weil der Fonds viele Objekte gleichzeitig hält, ist dein Risiko besser gestreut als bei einzelnen Immobilien. Die Renditen sind zwar oft niedriger als bei REITs oder direkter Vermietung, aber dafür auch stabiler. Typische Renditeerwartungen liegen 2025 bei etwa 2–4 % pro Jahr.
Allerdings musst du bei offenen Fonds in der Regel eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten einplanen. Du kannst deine Anteile also nicht jederzeit verkaufen. Außerdem sind viele Fonds über Banken oder Depotanbieter zugänglich, nicht unbedingt über klassische Broker.
Geschlossene Immobilienfonds dagegen funktionieren anders: Hier wird in ein einzelnes, konkretes Objekt investiert – zum Beispiel einen Hotelneubau in Berlin oder ein Einkaufszentrum in Leipzig. Die Einstiegssummen sind meist deutlich höher (oft ab 5.000 € oder mehr), und dein Geld ist über viele Jahre gebunden. Du hast keinen Zugang zum Kapital während der Laufzeit – und musst bei Projektausfällen sogar mit Verlusten rechnen. Diese Variante eignet sich daher eher für erfahrene Anleger mit langfristigem Horizont und hohem Risikobewusstsein.
Crowdinvesting – digital und unkompliziert
Crowdinvesting ist die jüngste Form des indirekten Immobilieninvestments. Hier bündeln viele Kleinanleger ihr Kapital über Online-Plattformen, um sich an bestimmten Immobilienprojekten zu beteiligen. Du investierst also gemeinsam mit anderen in den Bau, die Renovierung oder die Entwicklung eines konkreten Projekts.
Der Einstieg ist niedrigschwellig: Oft kannst du schon ab 250 € einsteigen. Die Laufzeiten sind meist überschaubar – zwischen 12 und 60 Monaten. Und am Ende erhältst du dein Kapital samt Zinsen zurück, sofern das Projekt erfolgreich abgeschlossen wird.
Die Zinssätze liegen dabei meist zwischen 5 und 8 % pro Jahr – also deutlich über dem Niveau von Tagesgeld oder Anleihen. Das klingt attraktiv, birgt aber auch Risiken. Denn bei Crowdinvesting handelt es sich fast immer um Nachrangdarlehen: Geht das Projekt pleite, werden zuerst andere Gläubiger bedient. Dein Kapital kann im schlimmsten Fall verloren sein.
Beliebte Plattformen in Deutschland sind Exporo, Zinsbaustein oder Bergfürst. Sie bieten eine Vielzahl von Projekten in Wohn- und Gewerbeimmobilien an. Achte aber unbedingt auf die Seriosität der Anbieter, lies das Kleingedruckte und streue dein Kapital über mehrere Projekte.
Was sind die Unterschiede?
Alle drei Varianten – REITs, Fonds und Crowdinvesting – bieten unterschiedliche Vor- und Nachteile. Deshalb lohnt es sich, vor einer Entscheidung genau zu vergleichen.
REITs bieten die höchste Flexibilität, da sie täglich handelbar sind. Du kannst sie wie eine Aktie jederzeit kaufen und verkaufen. Sie eignen sich gut als langfristige Ergänzung zu einem ETF-Depot, haben aber auch Kursschwankungen wie andere Börsenwerte.
Offene Immobilienfonds sind etwas konservativer: Weniger Schwankung, aber auch weniger Rendite. Dafür bekommst du eine solide Grundverzinsung bei hoher Sicherheit. Geschlossene Fonds sind spekulativer – und kaum liquide.
Crowdinvesting schließlich ist am wenigsten reguliert, bietet aber die höchsten Renditechancen – und das bei sehr geringem Kapitaleinsatz. Es ist daher vor allem für risikofreudige Anleger mit speziellem Interesse an einzelnen Projekten geeignet.
Für wen lohnt sich welche Form?
Wenn du flexibel bleiben und regelmäßig investieren möchtest, sind REITs eine sehr gute Wahl. Du kannst schon mit kleinen Beträgen einsteigen und dein Portfolio unkompliziert anpassen. Auch als Beimischung zu klassischen ETFs sind REITs interessant, vor allem wenn du Wert auf regelmäßige Ausschüttungen legst.
Offene Immobilienfonds lohnen sich für dich, wenn du konservativer investieren willst und eine solide, aber nicht spektakuläre Rendite erwartest. Sie eignen sich auch gut für die Altersvorsorge, weil sie relativ stabil sind und weniger Verwaltungsaufwand erfordern.
Crowdinvesting ist vor allem dann spannend, wenn du gezielt in einzelne Immobilienprojekte investieren möchtest – und dir des Risikos bewusst bist. Du solltest dein Geld dabei nie in ein einzelnes Projekt stecken, sondern möglichst breit streuen.
Fazit: Immobilienanlage ohne Eigentum – einfacher als gedacht
Auch ohne eigenes Haus oder Wohnung kannst du am Immobilienmarkt teilhaben – und das oft schon mit wenigen hundert Euro. Wer sich mit REITs, Immobilienfonds oder Crowdinvesting beschäftigt, findet 2025 eine Vielzahl von Möglichkeiten, Geld in Immobilien anzulegen, ohne den klassischen Weg des Kaufs zu gehen.
Das lohnt sich besonders für Menschen, die:
- wenig Zeit für Mieterverwaltung haben,
- kein hohes Eigenkapital besitzen,
- passiv und breit gestreut investieren möchten,
- oder erste Erfahrungen mit Immobilien machen wollen.
Wichtig ist, die Risiken realistisch einzuschätzen und nicht alles auf eine Karte zu setzen. Kombiniert man verschiedene Anlageformen, lassen sich Chancen und Sicherheit ausgewogen verbinden – und Immobilien bleiben auch 2025 ein stabiles Element jeder Anlagestrategie.
Vorschau auf Teil 4:
Im nächsten Artikel unserer Serie vergleichen wir direkt:
„Direkt oder indirekt investieren – welche Immobilienanlage passt zu dir?“
Dabei zeigen wir dir:
- Welche Strategie sich bei welchem Budget lohnt
- Wie du Rendite, Aufwand und Risiko abwägst
- Und welche Mischformen möglich sind
